Storebrand-header

Storebrandbloggen

7. august 2009

Kan ikke overse boligprisene

Av: Olav Chen, senior porteføljeforvalter i Storebrand KapitalforvaltningNorges Bank kan ikke overse boligprisene når de setter renten.





Etter at støvet delvis har lagt seg, begynner prosessen nå med å finne årsaker og løsninger for å forhindre finanskriser i fremtiden. Det er neppe et enkelt forhold alene som har forårsaket «finanskrisen», men trolig en kombinasjon av en rekke uheldige omstendigheter som inntraff samtidig.

Lett tilgjengelig kreditt og for lave renter blir ofte trukket frem som bidragsfaktorer til «finanskrisen». Spareoverskudd i Asia og globaliseringseffekt som ga lav global inflasjon gjorde dette mulig. Samtidig ble stigende aktivapriser og kredittvekst ignorert av sentralbanker som styrte etter et snevert inflasjonsmål. På sistnevnte punkt bør og er vi trolig i ferd med å få endringer.

Inflasjonsmålet ble først innført av sentralbanken i New Zealand i 1989, hvoretter totalt 29 land offisielt har implementert dette som det operative målet for pengepolitikken. Resultatet har vært en periode med lavere inflasjon og mer stabile konjunkturer - inntil finanskrisen inntraff.

Men selv om inflasjonen har hatt en fallende tendens, hadde andre priser i mellomtiden steget. Aktivapriser, og især boligpriser, steg markant, drevet av lave renter. Boligprisveksten hadde derimot liten betydning for sentralbankene med inflasjonsmål. Renten skulle settes uavhengig av utviklingen i boligpriser.

Selv om boligkjøp trolig er husholdningers største - om ikke viktigste – økonomiske beslutning, ble det lagt større vekt på eksempelvis fallende klespriser.

Renten er samtidig en av de viktigste driverne for boligmarkedet og byggebransjen. Likevel skulle ikke bobler som følge av dette hensyntas. Sentralbankene skulle derimot «rydde opp» i etterkant av boblesprekk (med blant annet igjen lave renter..). Denne tilnærmingen var etter min oppfatning konsensus før finanskrisen ankom.

Alternativet til å «rydde opp» etter boblesprekk er å «lene seg mot vinden». Det betyr at rentesettingen på en eller annen måte hensyntar utviklingen i aktivapriser, som boligpriser spesielt.

Motforestillingene mot dette har vært mange; at det er vanskelig å identifisere bobler og dermed bekjempe dem, renteinstrumentet kan ikke brukes mot flere mål enn prisstabilitet, og høyere renter hadde hjulpet lite mot stigende boligpriser.

Alle argumentene er gode, men etter min mening ikke tilstrekkelige til utelate noe så viktig som utviklingen i boligpriser. Dessuten er boliger spesielle, og kan ikke sammenliknes med andre aktiva som for eksempel aksjer. Bolig kan nemlig anses både som konsum og investering, siden folk kjøper bolig først og fremst for å få levert en tjeneste i form av boligkonsum. Ytterst få kjøper bolig i investeringsøyemed, selv om det semantisk er vanskelig å skille mellom dette.

Teoretisk sett blir dette hensyntatt ved at husleier inngår i målingen av konvensjonell konsuminflasjon, men i realiteten har sammenhengen her vært skjør.

Å identifisere bobler er selvfølgelig vanskelig. Samtidig snakker vi om trender i boligmarkedet som har vart i flere tiår, hvor man har hatt god tid til å se sammenhengene mot andre fundamentale realøkonomiske forhold. Om noe dobler seg i realverdi i løpet av ett tiår bør man ha et godt bilde om man ser bobletendenser eller ikke.

Sammenlikningene med et volatilt aksjemnarked når man har et boligmarked i en langsiktig trend blir også urimelig. Ikke alle eier heller aksjer, mens de fleste skal ha et sted å bo.

Når det gjelder argumentet med kun et rentevirkemiddel mot flere mål, så går det også i større grad å utvise skjønn. Om man absolutt vil, finnes det også forslag om å eksplisitt bytte ut husleiekomponenten i konsumprisindeksen med faktiske boligpriser. Og selv om høyere renter ikke hadde tatt luven helt av boligmarkedet, er det ingen tvil om at det isolert sett i hvert fall ville ha roet det noe. Det er jo nettopp det som er poenget med å «lene seg mot vinden». Da blir man kanskje heller ikke blåst overende til slutt¿

Poenget er uansett at utførelsen av inflasjonsmålet hittil har vært for snevert. Bolig og gjeldsvekst er altfor viktige komponenter å utelate, mens mindre viktige forhold har hatt større betydning. Samtidig har undersøkelser vist at boblesprekk spesielt i boligmarkedet har store realøkonomiske konsekvenser. Finanskrisen er et godt bevis på dette og gjør det betimelig å revurdere politikken nå. Det er viktig å poengtere at det ikke er tanken bak inflasjonsmålet som bør forkastes, men at den snevre praktiske implementeringen kan forfines ytterligere.

Mange sentralbanker har gjort en bra jobb, men det betyr ikke at man ikke har forbedringspotensiale. Ikke minst må også politikerne som utformer mandatet også komme på banen hvis det er nødvendig. Mitt inntrykk er at konsensus – ikke minst i sentralbankmiljøer også - beveger seg mot i større grad å hensynta utvikling i aktivapriser, særlig boligprisene. Selv om dette kan være upopulært hos velgerne, er temaet nå i hvert fall i vinden.

Merk: Denne bloggen er også publisert på E24.

Ingen kommentarer:

Legg inn en kommentar

Kommenter gjerne blogginnleggene våre!