Storebrand-header

Storebrandbloggen

9. oktober 2009

Stigende boligpriser er usosialt

Av: Olav Chen, senior porteføljeforvalter

Fremstillingen om at stigende boligpriser er udelt positivt for alle som eier bolig er misledende. Det er ikke bare de som står utenfor boligmarkedet som taper. Alle de som eier i dag, men som også har tenkt å kjøpe seg større bolig senere, er tapere.




Ofte får man inntrykk av at alle tjener på boligsprisoppgang. Overskrifter som «se hvor mye boligen din har steget i verdi» preger stadig mediebildet som om alle boligeiere er tjent med en prisoppgang. Undertonene preges av at stigende boligformue er positivt for alle bortsett fra de få som ikke eier - uten betenkeligheter. Ja, man kan selvfølgelig selge og ta profitt etter en prisoppgang, men hvor skal du da bo?

Mange er nok heller i den situasjonen at de på et eller annet tidspunkt behøver flere kvadratmeter og større bolig. Uten å gå vitenskapelig til verks, skulle man tro at de fleste trenger flere kvadratmetre inntil man har kommet til livsfasen med familie og tenåringsbarn. Først da har man trolig nådd toppen av sitt boligkonsum, og vil tjene på en boligprisoppgang på de kvadratmetrene som blir overflødige og selges.

Bolig er som jeg ofte har påpekt spesielt, siden det kan anses som både konsum og investering. Semantisk sett blander mange begrepene her og mener at det er en investering når de kjøper bolig, mens det i realiteten er boligkonsum man nyter ved å bo. Og hvis man kan strekke seg til å anse det som konsum; når var det sist noen ble glad for at prisen på en nødvendig konsumvare steg?

Hva om prisene på matvarene i handleposene dine en dag steg kraftig, varig, etter at du kom hjem: du har riktignok tjent med profitt på varene i posene, men du må jo spise uansett. Og hva med de dyre matvarene du må kjøpe imorgen og dagene etter? Har du tjent eller tapt på prisoppgangen? Det er selvfølgelig et flåsete eksempel, men parallellen er mer reell enn mange liker å tro. De som mangler fremtidige kvadratmetre i bolig er de som må handle dyrere i fremtiden. Kanskje opptil halvparten av dagens boligeiere er i denne situasjonen.

De som tjener på prisoppgang er de som har et matlager og er selvforsynte. Det kan sammenliknes med de som har nådd toppen av sitt boligkonsum eller ikke ønsker å bytte til større bolig. Men det er jo langt færre enn de som eier bolig i dag. For de andre som stadig skal kjøpe seg oppover i boligmarkedet blir det stadig verre. Riktignok har leiligheten som kostet eksempelvis 2 millioner vokst 10 prosent til 2,2 millioner og man har tjent på det hvis man flytter ut på gata, men drømmehuset som man hadde tenkt til å kjøpe har i samme periode økt fra 4 millioner til 4,4 millioner. «Tap» i dette stiliserte eksempelet og for vedkommende kan da kvantifiseres til 200.000 kroner som følge av boligprisoppgangen kontra tilfellet om boligprisene hadde stått stille. Vinneren er selvfølgelig de som selger huset - om de kjøper noe mindre og billigere, kanskje som følge av tenåringsbarn som flytter ut.

Altfor lave renter som fyrer opp boligmarkedet er derfor langt mer usosialt enn det mange later til å tro, noe som påpekt tidligere. Det er selvfølgelig flere faktorer enn renten alene som spiller inn og påvirker boligmarkedet. Diskusjonen blusset kraftig opp etter foredraget til sentralbanksjef Svein Gjedrem på CME-møtet for et par uker siden. Det som skulle være et seminar om finanskrisen og pengepolitikk, resulterte i et foredrag om boligmarkedet.

Det er helt klart at sentralbanken ikke ser utviklingen i boligmarkedet med tilfredshet, men heller som en bekymring og fare for en boligboble. Ballen ble derimot spilt videre til politikere, som helt klart bidrar til en potensiell boligboble og gir insentiver til dette ved at den blir blåst opp gjennom skattesystemet. Politikere parerte ikke uventet negativt til boligbeskatning som selvfølgelig er upopulært og kan bety politisk selvmord.

Men når politikere begrunner sin motstand mot boligskatt og sier at det er sosial boligpolitikk de ønsker, så er de på bærtur. I så fall er de rimelig kortsiktige eller har en annen oppfatning av den enorme omfordelingen av formue som foregår via boligmarkedet. Tar man med hyttemarkedet og de som står utenfor boligmarkedet er bildet enda mer ekstremt.

Det er likevel et glimt av håp i signalene fra sentralbankssjefen, til tross for at det er politikernes ansvar for omfordelingspolitikk og ikke sentralbanken. Selv om ansvaret ble forsøkt lempet over til politikere og banker angående boligbeskatning og krav til egenkapital i banker som «pusher» boliglån, tok sentralbanken et litt uventet steg i pengepolitikken som nesten ble ignorert.

I stedet for å nå inflasjonsmålet innen 2-3 år når renten settes, skal de ha "et nokså langt tidsperspektiv for når inflasjonsmålet skal nås, slik at eventuelle ubalanser som kan forstyrre aktiviteten og inflasjonen et stykke fram i tid, blir søkt tatt hensyn til". Det er et steg i retning av å «lene seg mot vinden» og hensynta boligpriser i rentesettingen. Sentralbanken påpeker selv at det er rom for å «lene seg mot vinden» i deres reaksjonsfunksjon, men ønsker ikke et eksplisitt mål for det.

Det er etter min mening ingen tvil om at renten spiller en viktig rolle i forhold til boligprisene. Kanskje viktigere enn skatt og egenkapital i bankene også. Spørsmålet er likevel hvor stort handlingsrom Norges Bank har, når man hensyntar kronekursen og konkurranseutsatt industri. Tenker sentralbankene globalt i samme retning blir derimot dette ikke et lokalt problem. Dessuten er det summen av tiltakene som monner.

Den kvartingen som ventes å komme på rentemøtet 28. oktober vil øke månedlige renteutgifter med 300 kroner etter skatt for en med boliglån på 2 millioner. Om det skulle dempe prisoppgangen på den fremtidige boligen bare marginalt, så er det en lav pris å betale. En lav pris om man i det hele tatt kommer i nærheten av å «spare» de ekstra 200.000 kronene man potensielt måtte betale for drømmehuset...
Dette blogginnlegget er også publisert på E24.

4 kommentarer:

Anonym sa...

Det er så typisk at man i Norge tror at man kan regulere markedet med å øke utgiftene. Hva hjelper det at prisene holder seg, dersom utgiftene likevel øker? Den kvartingen som en nevner her blir fort både 3-4 % i løpet av et år eller to. Da spørs det om ikke det hadde vært mer lønnsomt å betale de 200000 ekstra for drømmehuset om man kunne ha beholdt renten på et lavere nivå.

Det må jo da være mye bedre å tilrettelegge marketdet slik at det til enhver tid er tilgang på billige gode tomter, slik at man kan velge mellom å kjøpe brukt og evt bygge en ny bolig.

Så lenge man ikke kan bygge en ny bolig til samme pris eller billigere enn en brukt bolig så blir det jo meningsløst å si at man har eller kan få en "boligboble". Ja, i enkelte pressområder så er boligene vesentlig høyere enn "byggekostnadene", men det er vel som et resultat av at området er fullt bebygd og/eller at det er svært populært. Sjekker man priser rundt om kring i Norges land så ser man at prisene er edruelige sett i forhold til hva det vil koste å bygge nytt.

Anonym sa...

Interessant kommentar, men Chen skriver ingenting om at låneevnen øker med økende egenkapital. Jeg har tjent 1 mill på verdistigning på min leilighet. Det er all min egenkapital. Det gjør at jeg kan kjøpe en større og dyrere bolig - riktignok med mer lån. Med 0 i egenkapital kunne jeg ikke kjøpt en større bolig enn jeg bor i i dag. Det kan jeg nå, takket være høyere boligpriser.

Anonym sa...

Flott med en denne kommentaren og sammenlikningen mellom bolig og andre forbruksvarer var pedagogisk god. Dette er jo en illustrasjon på skillet mellom begrepene om bruksverdi og bytteverdi i en av de store økonomiske teoribygningene. Men det er jo også et poeng at for en del vil en veriøkning bety at på lånet vil krype under 60 eller 80 prosent av sikkerheten og dermed gjøre lånet noe rimeligere (bare for å holde tråden fra forrige innlegg). Men situasjonen kan også være slik jeg selv opplevde den i 1992: Etter å ha kjøpt leilighet da markedet var på topp i 1988 kjøpte jeg en ny og litt større leilighet da markedet var omtrent på bunn og leiligheten altså billig i forhold til hva den ville ha kostet i 1988 da jeg kjøpte den første(bytteverdi). Et sted skulle jeg jo bo (bruksverdi). Jeg leide ut den første leiligheten et år og solgte den med betydelig tap, et tap som var dekket av at den nye leiligheten var blitt minst like mye billigere. Og hva skjer ved skatteoppgjøret: Jeg fikk masse penger tilbake på skatten fordi tapet på leilighet nr 1 kunne avskrives på grunn av at den hadde vært utleid. Det tror jeg må være min mest lønnsomme handel noen gang. Men egentlig kunne leilighetne ha kostet en 10-del av hva de gjorde for min skyld: Bruksverdiene av dem er de samme. Mindre lån er jo heller ikke å forakte.

Anonym sa...

Kan bekrefte euforien som skjer når boligprisene går oppover. Jeg jobber i et miljø med folk fra 25 år og oppover, og alle jubler over at den lille leiligheten deres er blitt mer verdt. Mine innspill om at yngre folk som skal kjøpe seg oppover i markedet faktisk bør håpe på LAVERE boligpriser etter at de har kjøpt blir møtt med vantro... Kanskje en pedagogisk oppgave for Gjerdrem?

Legg inn en kommentar

Kommenter gjerne blogginnleggene våre!